Le locataire qui exerce son droit de préemption lors de la vente de son logement ne peut se voir imposer le paiement d’une commission d’agence immobilière.

La Cour de cassation a statué dans un arrêt du 1er mars 2023 que le locataire qui exerce son droit de préemption lors de la vente de son logement ne peut se voir imposer le paiement d’une commission d’agence immobilière, même s'il s'est substitué à un acquéreur trouvé par l'agence.

Lorsqu'un propriétaire décide de vendre un logement occupé par un locataire, ce dernier dispose d'un droit de préemption. 

Ce droit lui permet d'acquérir le bien avant toute autre personne intéressée, et ce, aux mêmes conditions que celles proposées par le propriétaire. Cependant, dans le cadre de cette transaction, une question peut se poser : le locataire doit-il payer une commission d'agence immobilière si celle-ci a participé à la mise en vente du bien ? 

La Cour de cassation a récemment apporté une réponse à cette question dans un arrêt du 1er mars 2023.

• Un arrêt de la Cour de cassation clarifie une situation qui pouvait prêter à confusion

Le contexte de l'affaire

Dans cette affaire, un locataire avait refusé d'acheter son logement et avait quitté les lieux. Par la suite, un agent immobilier avait trouvé un autre acquéreur pour un prix moindre et un compromis avait été signé. Cependant, le locataire avait décidé d'exercer son droit de préemption et avait fait valoir son droit d'acquérir le bien aux mêmes conditions que celles proposées à l'acquéreur trouvé par l'agence immobilière.

L'agence avait alors réclamé au locataire le paiement d'une commission d'agence immobilière, arguant que c'était grâce à elle que le bien avait été vendu. Le locataire avait refusé de payer cette commission, considérant que celle-ci n'était pas justifiée dans le cadre de l'exercice de son droit de préemption.

• Le droit de préemption du locataire est strictement encadré par la loi

La décision de la Cour de cassation

Dans son arrêt du 1er mars 2023, la Cour de cassation a donné raison au locataire. Elle a estimé que celui-ci ne pouvait se voir imposer le paiement d'une commission d'agence immobilière, même si l'agence avait participé à la mise en vente du bien et avait trouvé un acquéreur initial.

La Cour de cassation a ainsi rappelé que le droit de préemption du locataire était une disposition légale qui visait à protéger ses intérêts en lui permettant d'acquérir le bien à un prix identique à celui proposé à un tiers. Le locataire qui exerce ce droit ne peut donc pas être soumis à des frais supplémentaires, tels que des commissions d'agence immobilière.

Il importe peu que l'agence ait trouvé un acquéreur initial pour le bien, le locataire étant en droit d'exercer son droit de préemption s'il le souhaite. Il n'est pas responsable de la perte de commission subie par l'agence si elle n'a pas respecté les modalités légales liées au droit de préemption.

• Les locataires ne peuvent pas être soumis à des frais supplémentaires tels que des commissions d'agence immobilière

La Cour de cassation a également précisé que le locataire ne pouvait pas être considéré comme ayant "substitué" l'acquéreur initial trouvé par l'agence, comme l'agence le prétendait dans cette affaire. En effet, la substitution suppose une relation contractuelle entre les deux parties, ce qui n'est pas le cas dans le cadre de l'exercice du droit de préemption du locataire.

Cette décision de la Cour de cassation clarifie donc une situation qui pouvait prêter à confusion pour les locataires qui souhaitent exercer leur droit de préemption. Elle confirme que ce droit est strictement encadré par la loi, et que les locataires ne peuvent pas se voir imposer des frais supplémentaires tels que des commissions d'agence immobilière.